Ristrutturazione con cambio destinazione d’uso dell’ex Hotel del Capo e costruzione garage interrato – Bordighera (IM) – 2025/2026 – In iter

TIPOLOGIA: EX EDIFICIO ALBERGHIERO

LOCALIZZAZIONE: COMUNE DI BORDIGHERA (IM) - VIA AL CAPO (CENTRO STORICO)

COMMITTENTE: SOCIETA' DI COSTRUZIONE

ANNO: 2025\2026

VOLUME: 2.400,00 MC

Il progetto riguarda la ristrutturazione completa dell’immobile denominato “ex Hotel del Capo”, situato all’ingresso del centro storico del Comune di Bordighera. L’intervento prevede la conversione della destinazione d’uso da attività alberghiera a residenziale, con la realizzazione di n. 8 unità abitative e la costruzione di un’autorimessa interrata al di sotto del sagrato esistente prospiciente il corpo di fabbrica più antico.

L’immobile si presenta attualmente in grave stato di abbandono, sia internamente che esternamente, essendo dismesso da diversi anni. In passato era già stato rilasciato lo svincolo da attività alberghiera a residenziale, a seguito di richiesta presentata con prot. n. 6160 del 14/04/2009. Tuttavia, il progetto non è mai stato portato a compimento per problematiche interne alla Società richiedente, tanto che nel 2018 è stata richiesta l’archiviazione della pratica (prot. n. 24035 del 15/10/2018 – P.E. 6918).

Con la presente si richiede nuovamente l’attivazione della proposta progettuale mediante svincolo alberghiero, precisando che le condizioni urbanistiche e amministrative risultano invariate rispetto a quelle già valutate e approvate dagli uffici competenti e dall’Amministrazione comunale (approvazione del Consiglio Comunale).

La nuova proposta progettuale prevede pertanto la ristrutturazione integrale dell’immobile senza incremento volumetrico. Gli interventi riguardano prevalentemente la riorganizzazione interna mediante lo spostamento di tramezze e porte, il completo rifacimento degli impianti, dei servizi igienici e delle pavimentazioni, nonché l’adeguamento degli impianti elettrici e idrico-sanitari alle normative vigenti, come dettagliato nelle tavole progettuali allegate.

Sono previsti ribassamenti in cartongesso nelle aree di disimpegno e nei bagni, il ripristino degli intonaci e la successiva tinteggiatura. Le altezze interpiano e l’altezza di gronda dell’edificio saranno mantenute invariate rispetto allo stato attuale.

Le aperture in facciata saranno lievemente modificate per consentire la realizzazione dei nuovi terrazzi, trasformando alcune finestre in porte-finestre, come indicato negli elaborati grafici. Verranno inoltre modificati alcuni voltini al fine di garantire un’uniformità tipologica tra i due corpi di fabbrica che compongono l’immobile nel suo insieme: il corpo più antico, risalente all’inizio del secolo scorso, e il volume realizzato in ampliamento intorno al 1964.

Per quanto riguarda le reti tecnologiche, l’edificio risulta già allacciato alla fognatura comunale e all’acquedotto, entrambi presenti lungo Via Balilla / Via del Capo.

Le pavimentazioni esterne, compresi i lastrici solari, saranno realizzate in gres porcellanato con finitura sabbia o similare. Il sagrato sarà recuperato nella sua attuale consistenza e trasformato in ingresso e area a giardino privato per gli alloggi ubicati nel corpo di fabbrica più antico.

Le ringhiere esistenti saranno parte mantenute, recuperate e adattate, al fine di preservare la coerenza con il volume storico, e integrate con la posa di siepi di pitosforo e altre essenze autoctone in vaso, così da garantire adeguata privacy e un gradevole inserimento del verde percepibile anche dallo spazio pubblico. Tale intervento assume particolare rilevanza considerando che l’area è attualmente classificata come parcheggio comunale e che l’edificio costituisce una porta di accesso al centro storico di Bordighera, lato “Capo”.

Gli appartamenti collocati nel corpo di fabbrica più antico saranno dotati di soppalchi, realizzati con struttura portante in putrelle di acciaio e tavolato in legno, imbullonati alla muratura portante tramite piastre ad “L” e non murati. Su tali soppalchi saranno ricavati locali accessori, collegati mediante scala che consentirà anche l’accesso al lastrico solare di pertinenza, come illustrato nelle tavole di progetto.

È prevista la realizzazione di un garage interrato, ottenuto dall’ampliamento di quello già esistente, interamente contenuto all’interno del perimetro di proprietà e ubicato al di sotto del sagrato. L’autorimessa garantirà esclusivamente posti auto pertinenziali (n. 8) a servizio delle unità abitative.

L’accesso al garage avverrà da Via Balilla (cfr. tav. grafica n. 9), mediante una lieve modifica dell’angolo del muro di ingresso e l’ampliamento di una piccola aiuola comunale, come rappresentato nella medesima tavola. A tal fine si sottopone alla valutazione dell’Amministrazione comunale la proposta di intervento, già in precedenza illustrata in via informale. In compensazione, si propone la realizzazione, a cura e spese della proprietà, dell’ampliamento dell’aiuola attualmente destinata all’albero denominato “Scibretta”, al fine di migliorarne il contesto verde immediato, nonché il rifacimento e l’integrazione con essenze locali dell’aiuola all’ingresso di Via Balilla, come indicato negli elaborati grafici. Tali interventi sono finalizzati a migliorare l’accesso carraio al nuovo garage.

Il garage sarà realizzato con struttura in cemento armato, altezza interna pari a ml 2,40 e pavimentazione in cemento lisciato colorato. La realizzazione del volume interrato non comporterà alcuna interferenza con lo stato di salute dell’albero simbolo di Bordighera Alta, come attestato dalla relazione agronomica allegata, tenuto conto che l’esemplare non risulta inserito nell’elenco delle piante monumentali. La sua conservazione contribuisce in modo significativo alla valorizzazione estetica dell’intervento.

A nostro giudizio, l’intervento proposto consentirà una sensibile riqualificazione dell’area, eliminando una struttura di forte impatto visivo attualmente in stato di degrado e restituendo al contesto urbano un edificio rinnovato e valorizzato, con benefici evidenti per l’intorno di riferimento.

La scelta cromatica prevista per il corpo di fabbrica più antico, nelle tonalità del verde salvia o verde ligure, è finalizzata a rinnovare l’immagine dell’edificio e a valorizzarne la presenza, riducendo al contempo la percezione volumetrica complessiva derivante dalla prossimità del grande edificio retrostante, caratterizzato da una cromia analoga.

Nelle tavole progettuali, le nuove opere sono evidenziate in rosso, mentre le demolizioni in giallo.